Турция стала для релокантов более привлекательной, потому что в Казахстане, России и Украине жить становится хуже

Согласно данным, опубликованным Турецким статистическим институтом (TÜİK), в марте 2022 года продажи жилой недвижимости в Турции в целом увеличились на 20,6% в годовом исчислении. Продажи жилья иностранцам в 2022 году выросли более чем на 31%. Примечательно, что в 2022 году больше всего домов и квартир купили россияне (16,3 тысячи), за ними следуют иранцы (8,2 тысячи), и после иракцы (6,2 тысячи). Казахстанцы приобрели 2,7 тысячи единиц жилья в Турции, оказавшись на пятом месте по покупке жилья после Германии, граждане которой купили всего на три объекта недвижимости больше.

Примечательно, что по данным Бюро нацстатистики, за девять месяцев 2022 года на ПМЖ в Турцию уехало всего 85 человек. А из Турции переехал 171 человек. По данным Комитета госдоходов, госслужащие и приравненные к ним лица задекларировали 48 объектов в Турции.

В 2023 году из-за произошедших разрушительных землетрясений и президентский выборов поток иностранцев в Турцию значительно сократился, но сейчас снова восстанавливается.

В 2022 году Турция подняла инвестиционный порог для получения гражданства, который вырос с 250 тысяч долларов до 400 тысяч долларов. Уменьшилось ли в этой связи количество желающих переехать в Турцию?

— Такое решение было принято властями Турции в связи с высоким спросом на недвижимость у иностранцев. Для этого есть много предпосылок. Одна из них  – безопасность инвестиций, здесь права иностранных инвесторов защищены, поэтому в Турции много инвесторов из Европы и стран СНГ.

В прошлом году подняли порог гражданства, но это никак не сказывалось на потоке покупателей, так как 400 тысяч долларов — это порог только для смены гражданства. В этом году поток снизился, так как сказались другие обстоятельства, связанные с землетрясением. А 99% людей, желающих переехать в Турцию, не собираются менять гражданство, они покупают жилье для проживания или для инвестиций. Так как для того, чтобы жить в Турции, достаточно вида на жительство. Например, я живу и работаю в Турции, но при этом являюсь гражданкой Казахстана и не собираюсь менять гражданство. Поэтому мне не нужно покупать недвижимость за 400 тысяч долларов, я купила себе за 70 тысяч евро, но сейчас цены уже, конечно, другие.

Сейчас распространяются слухи, что вернут этот порог гражданства до 1 миллиона долларов, а слухи не бывают беспочвенными…

С чем, на Ваш взгляд, связан высокий спрос на недвижимость в Турции?

— Есть много к этому оснований, в том числе, я предполагаю, это связано с окончанием в 2023 году 100-летнего срока Лозанского договора. Этот Договор был заключен между Турцией (тогда еще Османской империей) с одной стороны и Францией, Великобританий, Грецией, Италией, Югославией, Японией, Румынией с другой стороны. Османская империя согласилась на этот шаг, чтобы сохранить целостность государства после окончания Первой мировой войны, в которой Империя оказалась в числе проигравших стран. Благодаря этому договору были обозначены границы страны, которые существуют и сегодня. Но из-за Лозанского договора Турция не может добывать полезные ископаемые из своих недр. Например, бор, 73,2% мировых запасов которого приходится на Турцию. Нефть и природный газ, которых в стране предостаточно, можно будет добывать только после 2023 года. Турки возлагают большие надежды на этот год. Надеются на рост экономики. Я считаю, что это одна из основных причин огромной миграции в Турцию иностранцев. Правительство было вынуждено поднять порог для получения гражданства до 400 тысяч долларов в прошлом году. Напомню, что в сентябре 2018 года стоимость покупки недвижимости для получения гражданства была снижена с миллиона долларов до 250 тысяч долларов.

Ну и, конечно, Турция продолжает оставаться привлекательной для переезда и работы, и это не потому, что там все хорошо, а потому что в Казахстане, России и Украине жить становится все хуже (…) Трагические январские события в Казахстане, война между Россией и Украиной, постоянные перевороты в Киргизии привели к тому, что люди начали убегать из этих стран. Поэтому я не думаю, что из-за повышения инвестиционного порога приток иностранцев в Турцию сильно сократится. Как говорится, современные реалии диктуют свои условия.

А как повлияло на рынок недвижимости землетрясение в 2023 году?

— После землетрясения, а также в период президентских выборов турецкий рынок недвижимости замер, очень сильно снизились продажи, но сейчас опять начали восстанавливаться. Изменилась статистика, например, в Алании покупать недвижимость начали не только иностранцы, но и местные турки. Потому что начали переезжать с сейсмоопасных восточных регионов. Тех, кто остался без крова в пострадавших регионах, у нас в Алании во время землетрясения размещали бесплатно, в итоге они решили остаться и купить здесь квартиры, то есть количество сделок по покупке недвижимости местным населением увеличилось именно в Алании.

Как много казахстанцев уехало на ПМЖ в Турцию за последние несколько лет?

— На самом деле, если говорить об официальной статистике — она не отражает реальную картину, потому что Турция – это безвизовая страна. Нам не нужно получать визу в Казахстане, чтобы посетить Турцию до 90 дней. Поэтому люди уезжают сюда как туристы, потом снимают квартиру в долгосрочную аренду, берут ВНЖ (вид на жительство) и остаются здесь жить. По сути, практически все так выехали из своих стран. Например, мы не собираемся менять гражданство Казахстана, тем более нас Казахстан ограничивает в двойном гражданстве. При этом нас наша страна не ограничивает в ВНЖ других стран. Я и моя семья имеем 2 ВНЖ — Турции и Северного Кипра, при этом все члены моей семьи являются гражданами Казахстана.

Если говорить о статистике продажи недвижимости, то в первом квартале 2022 года в Турции было продано 320 063 жилых объекта, что на 21,7% больше, чем за тот же период 2021 года. Продажи иностранцам за первые три месяца выросли на 45,1% в годовом исчислении до 14 344 единиц.

А выросло ли, на Ваш взгляд, количество казахстанцев, желающих переехать в Турцию, или наоборот, даже уезжающие туда на работу из-за падения лиры в конце 2021 года вернулись на родину? 

— Я живу за границей пятый год и наблюдаю, что в последние 3 года казахстанцы просто заполонили город Алания, это отмечают и местные застройщики недвижимости. Они мне в прошлом году говорили: «Гульжан, что за «казахский дождь» в Алании? Что случилось в твоей стране?!» (смеется — прим. ред.).

Поток казахстанцев в Турцию и Северный Кипр я начала наблюдать после смены первого президента в Казахстане. Причем 90% людей не переезжают, они покупают в этих странах недвижимость «на всякий случай», как они сами говорят, создают «запасной аэродром». Как случилось, например, сейчас с Украиной и Россией. Они, к слову, давно уже начали покупать недвижимость как на Северном Кипре, так и в Турции, и сейчас они все приехали в свои квартиры, которые раньше сдавали в аренду. Предложений по аренде стало меньше, и, естественно, резко выросли цены на аренду. Это мы сейчас наблюдаем, так как наша компания работает в обеих странах, поэтому мы особо чувствительны ко всем этим изменениям на рынке недвижимости.

Я не могу сказать, что люди из-за падения курса турецкой лиры в 2022 году возвращались массово назад. Нет, конечно, это не так. Курс казахстанского тенге тоже упал по отношению к американскому доллару, поэтому какой смысл?

Сказалось ли падение лиры на поток желающих переехать в Турцию?

— Лира в течение нескольких лет падает по отношению к тенге, но казахстанцев не пугает такой тренд, если они зарабатывают или получают какие-то доходы в Казахстане. В основном люди, переезжающие на Кипр или в Турцию, работают онлайн и получают деньги в тенге, поэтому им даже выгодна такая ситуация. Вот так выглядит пара лира/доллар за последние 5 лет.

Сегодня лира стоит около 16-17 тенге, например. И казахстанцам это выгодно. Моя мама, живущая сейчас на Кипре и получающая пенсию в тенге, в 2018 году получала пенсию в размере 100 тысяч тенге (1370 лир), сейчас – 120 тысяч. Но в 2018 году лира была дороже, чем сейчас — эти же 100 000 тенге сегодня эквивалентны 5 882 лирам. Разница ощутимая.

Насколько дорогая жизнь в Турции?

— Жизнь в Турции и на Северном Кипре не дороже, чем жизнь в Казахстане. Во многих случаях продукты дешевле, и они натуральные. Однако если говорить в отношении средней зарплаты и ценах на те же продукты питания – мясо, молоко и другие, то здесь, конечно, не все дешево. Но турки до сих пор практикуют фермерские хозяйства и передвижные рынки, на которых продают свежие овощи и фрукты, которые в сезон, конечно, относительно недорогие. В прошлом году в Алании морковь, апельсины, мандарины стоили 5 лир за кг (150 тенге), картофель – 7 лир за кг (211 тенге), помидоры – 10 лир за кг (301 тенге), курица (филе) – 40 лир за кг (1 207 тенге), а мясо (говядина) продается от 110 лир за кг (3 320 тенге).

Сейчас цены другие. Морковь стоит 25 лир (425 тенге), апельсины — 20 лир (340 тенге), мандарины 35 лир (595 тенге), картофель 20 лир (340 тенге), помидоры 30 лир (510 тенге), курица (филе) – от 120 лир (от 2037 тенге), мясо (говядина) продается от 400 лир за килограмм (6 791 тенге).

Мы живем на две страны – Северный Кипр и Турция. В Турции мы живем в самой южной точке страны – Алании. Сюда люди мигрируют чаще всего, потому что ни на Кипре, ни в Алании не бывает зимы, средняя температура зимой +15 градусов тепла. Представляете, какая это экономия для семейного бюджета, так как не надо покупать зимнюю одежду (смеется — прим. ред).

Какие цены на недвижимость привлекательны для казахстанцев? Сколько стоят квартиры в Стамбуле, например?

— Цены на недвижимость разные, в прошлом году и за 50 тысяч евро можно было купить жилье, все зависит от региона и многих других факторов. Но сейчас уже жилье обойдется минимум в 100 тысяч долларов. Ликвидная недвижимость, в которой самим захочется жить или сдавать в аренду, чтобы она приносила стабильный доход, начинается от 90 тысяч евро. В основном пользуются спросом квартиры на второй береговой линии, до 1 км от моря. Первая береговая линия стоит дороже минимум на 30%.

Также необходимо отметить, что с февраля по июнь 2023 года рынок турецкой недвижимости замер, мы наблюдали спад на спрос недвижимости Турции, на это повиляли два фактора: землетрясение и выборы президента.

Сначала в феврале 2023 инвесторы и туристы испугались землетрясения. После разъяснений стало понятно, что регионы, где произошли землетрясения, никогда не были интересны ни для отдыха, ни для покупки недвижимости. Турция огромная страна с большой территорией, и естественно, она имеет свои сейсмические зоны, а чтобы было понятно, можно посмотреть сейсмическую карту (см.ниже), где ясно показано, что излюбленные туристами и инвесторами южные регионы как раз находятся в самой безопасной (желтой) зоне, в красной находятся опасные сейсмические зоны.

Позже, когда началась предвыборная гонка за пост президента страны, действующему  лидеру страны  Реджеп Тайип Эрдогану составил сильную конкуренцию кандидат от оппозиции Кемаль Кылычдароглу, и инвесторы опять замерли в ожидании, кто же победит. Почему? Потому что второй в случае победы обещал запретить иностранцам покупать недвижимость в Турции в течение как минимум пяти лет. Но после победы Эрдогана этот вопрос сняли с повестки. Поэтому в настоящее время, особенно с началом туристического сезона, мы снова наблюдаем спрос на турецкую недвижимость со стороны иностранцев.

Чем там занимаются казахстанские граждане?

— Это самый часто задаваемый мне вопрос. Каждый делает то, что умеет делать. Я, например, 25 лет своей жизни отдала банковской работе, продавая банковские продукты. И сейчас занимаюсь продажами, но уже недвижимости. Казахстанцы, в основном, работают в Турции в сфере услуг, в сфере туристического бизнеса. В настоящее время, после пандемии, мы наблюдаем, что некоторые профессии перешли на онлайн. Например, ITшники прекрасно работают, сидя на берегу Средиземного моря, главное, чтобы был интернет. В связи с развитием социальных сетей, многие СММ-менеджеры работают удаленно, им не нужна привязка к офису в Казахстане. Также многие наши соотечественники занимаются нелегально продажей недвижимости в Турции и на Северном Кипре.