После того, как президент России Владимир Путин объявил частичную мобилизацию, в Казахстан хлынул поток россиян. В соцсетях жалуются на то, что аренда квартир выросла в цене чуть ли не на 100%, а в Алматы предлагают «однушки» за полмиллиона тенге. Рассказываем, что нужно знать при сдаче и съеме жилья в аренду, чтобы не оказаться на улице или не попасть под уголовную ответственность.
Рост цен связан с отдельными предложениями
По информации Первого кредитного бюро, которое в своих данных ссылается на Krisha.kz, за неделю с 19 по 25 сентября стоимость аренды в приграничных с Россией регионах выросла на 15-34%. Сильнее всего – в Актобе и Уральске. В Актобе ставки на посуточную аренду увеличились вдвое, в Костанае – на четверть. При этом количество просмотров объявлений в этих городах увеличилось в 2-3 раза.
В Алматы в период с 19 по 25 сентября средняя цена предложения на однокомнатную квартиру составляла 200 тысяч тенге; на двухкомнатную – 300 тысяч тенге. К 28 сентября они выросли до 220 тысяч и 350 тысяч тенге соответственно. В Астане за тот же период произошел рост со 150 до 180 тысяч тенге для однокомнатных и с 220 до 250 тысяч тенге для двухкомнатных квартир.
До юга волна повышения цен не добралась (по крайней мере, пока): в Шымкенте, Туркестане и Таразе практически не изменились ни цены, ни спрос. Также к этой категории городов относится и Кокшетау.
«При этом рост средней цены в крупнейших городах может быть связан не с общими тенденциями рынка, а с отдельными предложениями. В мегаполисах и центральных городах пока резкого массового роста нет. В Астане цены предложений увеличились на 5.6 %, в Алматы — на 5.1 %. Появляются отдельные варианты с ценой существенно выше рыночной. Количество просмотров объявлений в Алматы 24 сентября было примерно таким, как в конце августа», – отмечают в Первом кредитном бюро.
Ажиотаж носит временный характер
В свою очередь, независимый аналитик рынка недвижимости Анна Шацкая сказала, что из-за миграционного потока граждан России, связанным с мобилизацией, в приграничных городах Казахстана, а также в Астане и Алматы, куда в основном прибывают мигранты, цены на аренду жилья в части предложений увеличились до 30%. При этом на событие наложилось начало учебного года, которое традиционно является активизацией спроса, и ставки в этот период увеличиваются всегда.
Но что делать, если вы снимаете квартиру в аренду, и из-за возникшего ажиотажа вам повышают цены с угрозой выселения из жилья? Юристы объясняют, что в этом случае закон находится всегда на стороне арендатора.
О расторжении договора должны сообщить за три месяца
Вопросы аренды жилья регулируются Гражданским кодексом Республики Казахстан, говорит юрист Халида Ажигулова. По ее словам, нужно вести свой бизнес по сдаче в аренду имущества в законном поле: заключать договор, вовремя платить налоги, заботиться о состоянии своей недвижимости, правильно выбирать арендаторов.
«Договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Прежде всего, это обязанность арендодателя, так как он должен платить налоги. Статьей 545 ГК РК установлена правовая защита, как арендатора, так и арендодателя. Если любая из сторон захочет расторгнуть договор аренды жилья, то она обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца», – говорит юрист.
Адвокат Жанна Мухамади добавила, что в договоре должны быть прописаны условия проживания арендатора: указана сумма пени за просрочку платежей, пункт о расторжении договора, об условиях и сроках уведомления о выселении и о том, что повышение суммы аренды возможно только по взаимному согласию сторон с подписанием дополнительного соглашения к договору.
«Обеим сторонам желательно подписывать вместе с договором акт приема-передачи находящихся в квартире предметов мебели. В случае порчи арендодатель имеет право оставить себе депозиты или в судебном порядке взыскать причиненный ущерб. При этом арендатор всегда должен иметь на руках документы, подтверждающие оплату», – предупреждает адвокат.
Арендодатель должен прописать съемщика
К слову, арендодатель обязан прописать всех живущих по своему адресу лиц. Если он этого не делает, то его могут привлечь к административной ответственности.
«Согласно статьям 23, 24 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях», собственник жилья или уполномоченное лицо обязаны зарегистрировать проживающих в сдаваемом жилище лиц в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан. В случае отказа собственник будет привлечен к административной ответственности в соответствии со статьей 493 Кодекса Республики Казахстан «Об административных правонарушениях. Поэтому советую всем, кого пытаются выселить недобросовестные арендодатели, рассказать об этих негативных последствиях арендодателю. А также не бояться сообщить в полицию, что вас выселяют», – сказала Халида Ажигулова.
Что делать, если договор об аренде не заключали?
Договор защищает арендаторов от внезапного выселения со стороны арендодателя. Если там ничего не сказано о сроках, в течение которых он может быть расторгнут, то приоритет имеют положение Гражданского кодекса. Если вас пытаются выселить из квартиры без заблаговременного уведомления, и у вас на руках нет договора аренды, где отрегулирован порядок выезда, то вы можете потребовать судебное решение о выселении или время на поиск нового жилья, рассказывает Жанна Мухамади. Причем, за время проживания вы обязаны платить по ранее оговоренному порядку.
«Если собственник жилья с применением силы или угрозы вас выселил, вскрыл замки, сменил их, или же выкинул ваши вещи, то можете обратиться в полицию с заявлением по факту самоуправства», – рекомендует адвокат.
Юрист Жангельды Сулейманов уточнил, что если договор заключался не в письменной, а устной форме, то должна сохраниться какая-то переписка по электронной почте или мессенджерам.
«Согласно 152 статьи ГК, у нас к письменной форме приравнивается обмен письмами, телетайпом, факсами, сообщениями, электронными письмами. Это может послужить доказательством в суде. В переписке, как правило, указывается адрес квартиры, срок сдачи, цены. Если нет ничего или не сохранилось, то здесь можно действовать по такому принципу: что вы платили, вы жили, вас видели соседи. То есть можно доказывать практикой», – советует юрист.
Он также проинструктировал, что делать в случаях принудительного выселения.
«В случае, если арендодатель сообщает о повышении цены, нужно сказать, что не согласны с этим и предложить ему подать иск в суд. Если хозяин квартиры требует выселиться, то нужно ответить, что закон на вашей стороне и у вас есть право жить до определенной даты по договоренности. Арендатор может подать в суд на повышение цены или расторжение. Но эта процедура занимает до полугода. И даже если будет решение суда о выселении, он не имеет право ничего делать, так как выселить может только судебный исполнитель», – резюмировал Сулейманов.
Когда стоит ожидать стабилизации рынка?
Независимый аналитик недвижимости Анна Шацкая успокаивает казахстанцев, что ажиотаж не будет постоянным, так как многие россияне приехали к нам транзитом или на время.
«Постоянное проживание, а тем более получение казахстанского гражданства для иностранцев – процедура не простая. Далеко немногие смогут остаться. Кроме того, в российских новостях уже появилась информация, что граждан, попадающих под призыв, выпускать из России не будут. Сказать, насколько долго ситуация продлится — сложно. Это будет зависеть от действий российских властей и договоренностей между нашими странами», – считает она.
Тем не менее, поток мигрантов может сказаться на повышении дефицита арендного жилья и роста арендных ставок в приграничных городах. Правда, это будет временным явлением.
«В осенние месяцы возможен рост цен и на продажу жилья. Это явление также будет носить временный характер, так как доступных ипотечных программ у нас до сих пор нет, а реальные доходы граждан падают из-за высокой инфляции», – уверена Шацкая.
Напомним, ранее глава правительства Алихан Смаилов поручил стабилизировать ситуацию на рынке жилья, так как этот вопрос сейчас является первоочередным.
Министр труда и социальной защиты населения Тамара Дуйсенова заверила, что Агентство по защите и развитию конкуренции уже работает над вопросами по регулированию рынка аренды жилья. По ее словам, все предложения будут направлены на защиту прав и интересов, как владельцев квартир, так и арендаторов. При этом правительство не будет устанавливать определенные цены на жилье.
